伴随上海租房市场回暖，部分长租公寓品牌加快了发展步伐。克而瑞租售事业部数据表明，今年2月，由链家孵化的租房服务平台自如，在上海挂牌房源量同比增加近1800套。国内长租公寓头部企业之一魔方公寓则表示，今年有收并购计划，预计在规模上会有跃级增长。
从资本抢滩、群雄并起，再到行业洗牌、监管收紧，过去4年，长租公寓作为一个新兴市场，尽管不少玩家因为经营不善而出局，但还有部分企业在坚守，并通过调整转型，成功度过疫情艰难期，找到了新的增长点。
长租行业更适合“慢经营”
长租公寓被人们熟知只有短短几年时间，但事实上，包括魔方公寓等在内的一些企业，存续时间已经超过10年，目前在上海的出租率已经超过93%。
“在长租公寓行业，高周转的房地产投资逻辑并不适用。”魔方公寓CEO柳佳表示，长租公寓具有前期资本投入高、资金回收期较长、周转速度慢的特点，平均利润率仅2%至4%,求快思维极易产生经营隐患，需要经营企业的长远规划和精细化管理。
走进魔方公寓多家门店可以发现，占比最多的户型是一室户，面积普遍在20多平方米。室内除了独立卫浴外还配备充足的储物空间。
确定公司的主打产品并不是拍脑袋就能决定的。魔方公寓副总裁钱智康告诉记者，公司在12年发展中一共研发出20多种户型，根据市场反馈不断筛选才确定了热门户型。另外，国内规模最大的宿舍型租赁房源企业安歆公寓也是通过十多年的摸索将产品定位从求职旅社转向了蓝领公寓。
在业内人士看来，投身长租公寓行业的企业需要回归初心追求自身内增长以增强韧性。可持续发展的核心在于资金管理。去年头部企业蛋壳公寓“爆雷”，一批中小企业相继出局。分析这些出局玩家不难发现他们有一个共同点——赚快钱思维下的盲目扩张。
“为了扩张市场规模不少企业曾采用‘租金贷’‘高进低出’‘长付短租’模式。”上海市房地产科学研究院房地产经济研究所相关负责人江莉说。记者曾在走访中发现沪上一家小型长租企业曾以高于市场价30%的金额收取房屋又以低于市场价30%的价格对外出租。但以借贷亏损换取增长方式风险极大一旦现金流断裂企业会迅速倒闭。
产品服务应市场需求而变
和市面上传统租赁方式不同长租公寓具有居住质量较高服务更优质平台更专业等优势相应租金也更高。怎样吸引留住租户是长租公寓可持续经营一大痛点。
今年以来，魔方公寓上海门店签约率、复购率均同比提高了40%,出租率恢复到疫情以前。 安歆公寓CEO徐早霞介绍，公司通过技术手段与公安系统联网，解决了人员流动性大、难以追溯的管理难题。 自如则在线上实现了租房和服务、社区的O2O闭环，以租住为核心，延伸出保洁、搬家、维修等多项社会服务的一体化产业链。 这些应用场景，都是经过企业开发团队一轮轮调研后择优落地的用户需求。除了科技赋能，长租公寓还在空间色彩、功能区布局等方面下足了功夫。
据澎湃新闻报道，上海集中式长租公寓总存量达10.8万套，平均入住率86%。
长租行业在近年来经历了一段粗放式发展。上海市房地产经纪行业协会秘书长陈亮坦言，在长租公寓当中，有一部分因准入门槛相对较低，吸引到个别投机者和经营能力欠佳的企业。去年“爆雷”企业多数未在相关部门备案，有的公司一年内变更股东信息高达21次。
针对租赁住房市场存在的不合规现象，上海多部门监管力度升级，今年2月由十部门联合印发《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》，加强了对住房租赁交易资金的监管，对企业运营和多方监管都提出了明确要求。
但要培育长租行业持久发展，更需相关部门的创新和服务。近年来，“非改居”、税收优惠、居住证办理等文件陆续出台，为长租企业提供了良好的生长土壤。核心的资金问题，还有待进一步研究。
